소액 부동산 투자법(3000만원이 있다면 이렇게 부동산 사세요!)

안녕하세요! 

달천입니다!

오늘도 오늘의 유튜브 공부 시작해볼까요!

 

사실 오늘 내용은 매우 중요합니다. 

현실적으로 써먹을 수 있는 아주 유용한 방법들인데요. 

적은 돈으로 아파트를 사는 방법, 그리고 어떻게 사야 나의 소듕한 돈을 잃지 않는

투자를 할 수 있는지의 방법인 거 같아요!

 

 

© micheile, 출처 Unsplash

 

* 지금 3천만원이 있다면 이렇게 하세요! / 신사임당 채널 

 

신사임당 채널에서는 다양한 패널들이 나와 부동산과 재테크에 관한

여러 다양하고 좋은 이야기를 많이 해주어 

저도 하루에 한번씩은 들어가서 동향을 살피는 편이에요. 

그 중에서도 오늘은 소액으로 부동산 투자를 어떻게 할까 관심이 있는 분이라면 

혹할만한 3천만원 아파트 투자법, 투자할 때 꼭 확인해야 할 것들에 대해 알아보았어요!

 

책까지 쓰신 패널님이 설명해주신 방법인데요. 

아주 유용하면서도 확실한, 소중한 내돈을 지키는 방법들이랍니다! 

 

1. 인구세대수, 최소 20만 이상 도시를 찾아라 

 

예전에는 50만 이상이었으나, 21년 한해동안 50만 이상 도시들이

너무 올라서......... ㅠㅠ 최소 20만 이상만 되어도 좋다.

특히 인구증감지역이 좋고,

감소하는 지역이라도, 세대수가 늘고 있다면 괜찮다.


2. 수요와 공급- 가장 중요!!! 

이것만 잘 파악해도 잃지않는 투자 가능하다!

수요의 파악 방법은

 

청약경쟁률,

미분양 수치!

 

이것만 확인해도 그 동네의 수요가 파악 가능하다. 

렘군님의 말에 따르면, 

미분양 수치가 내려가면, 즉 미분양이 해소되면, 가격은 올라간다고 한다!

또 신규주택과 기존주택의 비율을 봐야 한다. 

 

청약경쟁률을 보는 건, 수요에 대한 파악이다. 

그 동네에서 얼마나 사람들이 집을 사려는 수요가 있는지 파악하는 것이 중요하다. 
미분양 감소라면 수요가 올라가고 매수세가 많다. 

- 미분양이 아예 없다면 앞으로 미분양이 
늘어날지, 안 늘어날지 보면 된다. 

즉 공급물량과 인허가 물량을 확인하면 된다. 

호갱노노, 아실을 통해
공급물량과 인허가 물량을 확인할 수 있다. 

- 미분양이 없는데 공급물량도 없다면, 
지방은 올라간다. 혹은 공급물량에서 공급되는 게 없다면
거의 99프로 올라간다. 


3. 매매전세지수 분석- kb리브온을 통해 파악해라

 

매매지수와 전세지수를 파악하는건데,

그 지역을 언제 들어갈지 타이밍 잡기에 좋다.

보통 매매지수가 하락중이라면 하락 - 보합, 횡보 상승의 곡선을 그리는 편이다.

전세가는 실거주욕구이기 때문에 빠르게 움직인다.

전세가 지수로 그 동네 분위기를 파악해본다.

하락장에서 매매 전세가 같이 빠진다는 건 수요가 없다는 뜻.

만약 하락 끝물이라면, 전세가 서서히 올라가면서 매매가를 끌어올린다.

그러다 상승국면으로 매매가는 돌아선다. 

 

매수의 타이밍은 전세가보다 매매가가 아래로 내려갔을 때. 

하락의 끝이라는 뜻. 

4. 지역간 비교, 상대적으로 싼 지역 찾기 - 저평가 지역을 찾는다. 

-지역 저평가가 먼저다. 
지역이 꺾여있을 때 수익이 더 크다. 

만약 지역 전체가 저평가중이라면 그 동네의 대장 아파트를 사면 된다. 

-또 지역간 비교도 하는데, 인접 지역과 가격비교를 했을 때 어떤지 파악한다.

주변 지역이 올라있고 내가 보고 있는 지역이 아직 안 올랐다면

곧 올라갈 것이라 판단. 

- 서울은 어렵다. 이런 가치 분석이. 
지방은 오래 들고갈 물건이 아니니 2-4년 사이에
내가 원하는 가격을 받으면 판다. 
저평가가 고평가 또는 안전마진이 되면 판다. 

- 1급지가 싼 지역, 1-2급지 가격차이, 1급지 대장아파트 외 아파트 

/1급지가 몇 프로 올랐는지 확인, 2급지 몇 프로 올랐는지 확인. 
1급지가 100프로 올랐고 2급지가 30프로 올랐다면, 
70프로 정도는 더 오를 수 있다는 여지.

/1-4차 필터링을 거친 후 지역의 가장 좋은 아파트를 
들어가는게 제일 좋다. 
투자금이 부족할 때에는 5차, 6차 필터링을 거쳐야한다. 


5. 가격과 분위기, 급지

- 아파트의 가격, 동단위 평균가 확인, 아파트의 평단가와 실거래가 등을 파악한다. 

1급지와 2급지의 가격 갭차이와 매수세를 파악한다. 

호갱노노가 잘 되어 있다. 


6. 학군, 상권 - 지역내 살기좋은 지역

입지요소를 구성하는 요소는 서울수도권은 직주근접이 가장 중요하다!

그러나 지방은 대부분 자차로 30분 내로 이동이 가능하기에 

직주근접이 별로 중요하지 않다. 

그래서 학군이나 상권을 더 본다. 

학원가나 선호하는 학교가 있다면 가격이 뛰고

상권이 발달해 있는 곳이 오히려 가격 상승폭이 크다. 

 

호갱노노나 아실을 통해 상권, 학원의 분위기를 살핀다. 

내가 가격과 급지로 파악해서 선호 아파트를 찾았다면
학군 상권을 파악해서 있나없나 확인하고
선호하는 중학교가 있는지 파악한다. 

상권의 경우,  병원, 마트, 은행, 스타필드... 등이 
있는지 파악하면 된다. 
사람들이 싫어하는 모텔, 술집 등이 없는 곳이 좋다. 


7. 투자금으로 찾을 수 있는 단지 찾기 

 

 

이렇게 여러가지 비교군을 만들어 살핀 후에 

맨마지막으로 내 투자금으로 할 수 있는 지역이 어느 지역인지

1군 아파트인지 2급지의 아파트인지 파악한 후에 저점일 때 들어간다. 

호갱노노나 아실 등을 통해 갭가격 필터링, 실제 매물과의 갭 차이 등을 파악하여

싸게 산다. 

그리고 무엇보다 가장 중요한 것은, 

손품을 팔아 알아낸 것이 맞는지 실제 임장을 통해 알아본다. 

실제 임장이 제일 중요!!!! 


********** 결론
- 투자금이 적을수록 옥석을 가려라!
실수요자가 좋아하는 단지, 가격을 받쳐주는 단지를 찾아야 한다. 

 

 

더 자세한 내용은 아래, 유튜브로 확인하세요!!! 

오늘의 유튜브 소개였습니다!!

 

 

https://www.youtube.com/watch?v=wmVnGhX9JXk